Le Pinel s'est éteint fin 2024 dans l'indifférence générale. Son remplaçant est arrivé le 21 février 2026, dans une discrétion presque suspecte au vu de ses ambitions.
Le statut de bailleur privé — dit dispositif Jeanbrun — n'est pas une énième niche fiscale. C'est un changement de philosophie complet. Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt mécanique sur le coût d'acquisition, Jeanbrun introduit pour la première fois en France un amortissement fiscal de l'immobilier locatif détenu par un particulier.
C'est l'outil qu'utilisent depuis toujours les LMNP, les SCI à l'IS et les investisseurs professionnels. Désormais accessible à la location nue, par un simple particulier. Avec un calendrier de seulement 34 mois pour entrer dans le dispositif.
Pourquoi l'amortissement change tout (vraiment)
Avec une réduction d'impôt classique, vous économisez une fois sur 6, 9 ou 12 ans. Le Pinel à 12 ans, c'était 14 000 € maximum sur la durée. Plafonné. Encadré. Calculé.
Avec un amortissement, vous déduisez chaque année une fraction du prix du bien de vos revenus fonciers — et, surtout, l'éventuel déficit qui en résulte est imputable sur votre revenu global (sans plafonnement catégoriel limitant à 10 700 €/an).
Concrètement : un cadre supérieur dans la tranche à 41 % d'IR qui génère 8 000 € de déficit foncier économise environ 3 280 € d'IR. Chaque année. Pendant la durée de l'amortissement.
Sur 9 ans d'engagement de location, on parle de plusieurs dizaines de milliers d'euros d'économie d'impôt — bien au-delà des plafonds du défunt Pinel.
Le mécanisme en 3 chiffres
Le taux d'amortissement varie selon le type de loyer que vous acceptez de pratiquer :
4 %/an pour un loyer libre dans le neuf,
4,5 %/an pour un loyer intermédiaire (LLI),
5 %/an pour un loyer social,
5,5 %/an pour un loyer très social.
Plus vous acceptez de contraintes locatives, plus l'avantage est puissant.
La base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants représentant la valeur du terrain, non amortissable).
Le plafond annuel d'amortissement déductible est de 8 000 € pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social, 12 000 € pour un loyer très social — apprécié au niveau du foyer fiscal, tous biens confondus.
La vraie nouveauté que personne ne souligne : le déficit foncier déplafonné
Le mécanisme classique du déficit foncier permet d'imputer jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global, et le reste sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Avec le statut de bailleur privé, le déficit est imputable sur l'ensemble des revenus du contribuable, sans plafond catégoriel limitant à 10 700 €/an. C'est une rupture majeure pour les contribuables à hauts revenus.
Pour un dirigeant ou un cadre dans la tranche à 45 % d'IR, l'effet de levier fiscal est puissant : un déficit important peut littéralement neutraliser une part substantielle de son imposition de l'année.
Pour qui ce dispositif fait réellement sens
Pas pour tout le monde. Et c'est précisément pourquoi il faut le calibrer.
Il est intéressant si : vous êtes dans une tranche marginale d'imposition à 30 %, 41 % ou 45 % ; vous avez une capacité d'endettement non saturée ; vous cherchez à construire un patrimoine immobilier sur 15 ans et plus ; vous acceptez un plafonnement de loyers en échange de l'avantage fiscal.
Il est inadapté si : vous êtes dans une tranche à 11 % ou 0 % ; vous avez besoin de cash-flow immédiat ; vous voulez louer en meublé (le dispositif est réservé à la location nue) ; vous cherchez la liberté totale sur les loyers et les locataires.
Pour les profils éligibles, le calcul net après impôt peut transformer un investissement à rentabilité brute de 4 % en placement à rentabilité nette de 5,5 à 6,5 %. C'est un changement d'ordre de grandeur.
Les conditions à respecter — et où se cachent les pièges
Engagement de location de 9 ans minimum en résidence principale du locataire.
Logements collectifs uniquement : les maisons individuelles sont exclues du dispositif. Neuf en VEFA, ou ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition.
Aucun zonage géographique : contrairement au Pinel, le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire. C'est une vraie souplesse — mais aussi un piège : tous les emplacements ne se valent pas en termes de revente.
Pas de location à un membre du foyer fiscal ni à un parent jusqu'au deuxième degré.
Plafonds de loyers et de ressources alignés sur les barèmes du logement locatif intermédiaire (LLI).
Fenêtre temporelle : le dispositif est applicable aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Passé cette date, sauf prorogation, retour au régime foncier classique.
L'erreur que vont commettre 70 % des investisseurs
Acheter d'abord. Calculer ensuite.
Un bon investissement Jeanbrun ne se choisit pas comme un Pinel — c'est-à-dire en regardant le programme neuf, le promoteur et la grille de prix. Il se choisit en remontant à l'envers depuis votre situation fiscale :
Quelle est votre tranche marginale d'imposition ? C'est elle qui détermine la valeur réelle de l'amortissement.
Quels sont vos autres revenus fonciers ? L'amortissement ne déploie sa pleine puissance que si vous générez du déficit.
Quel niveau de loyer accepter ? L'arbitrage entre intermédiaire et social peut faire varier le rendement net de 1 à 2 points.
Quel emplacement ? Sans zonage imposé, votre revente à 10 ans dépend exclusivement de la qualité de l'emplacement choisi.
Le promoteur ne fera pas ce calcul pour vous. Le banquier non plus. Ils vendent un produit. Le rôle du conseil patrimonial est de vérifier que ce produit correspond à votre projet.
La fenêtre est ouverte — pour combien de temps ?
Trois éléments rendent ce dispositif particulièrement intéressant aujourd'hui :
Taux d'intérêt qui se stabilisent après la phase haute de 2023-2024, redonnant de la rentabilité aux opérations à crédit ;
Marché immobilier décoté sur certaines zones secondaires, créant des opportunités d'achat ;
Pression fiscale croissante sur tous les autres compartiments du patrimoine (CSG, taxe holdings, IFI) qui rend l'immobilier locatif amorti relativement plus attractif.
Cette conjonction ne durera pas indéfiniment. Le dispositif Jeanbrun a une fin programmée (31 décembre 2028) et l'environnement macro évoluera.
Les investisseurs qui structurent leur opération en 2026-2027 capturent la pleine maturité de l'amortissement avant la fin du dispositif. Ceux qui attendent 2028 prennent le risque de rater la fenêtre — et de ne plus jamais retrouver un cadre fiscal aussi favorable à l'immobilier locatif.
Le mot de la fin
Le Pinel était un outil simple pour des investisseurs occasionnels. Jeanbrun est un outil sophistiqué pour des investisseurs réfléchis. Ce n'est pas la même chose.
Pour la première fois depuis longtemps, un dispositif d'investissement locatif s'aligne sur les logiques de l'investissement professionnel : amortissement, déficit déplafonné, patrimoine construit dans la durée. C'est plus puissant, plus exigeant, et plus rémunérateur.
Encore faut-il faire les bons calculs avant d'acheter. Pas après.
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